10.15 대책 그 후: 양도세 중과 부활과 보유세 강화가 불러올 부동산 시장의 폭풍

10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역과 규제지역으로 묶였지만, 시장의 열기는 식지 않고 있다. 이에 정부는 유예되었던 양도세 중과 제도를 부활시키고 보유세(종부세·재산세)를 대폭 강화하는 추가 세제 카드를 공식화하며 다주택자를 압박하고 있다.

1. 2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예의 종료와 파장

정부는 다주택자에게 부여했던 양도소득세 중과 유예 혜택을 더 이상 연장하지 않기로 확정했다. 이는 시장에 “내년 5월 이전에 매물을 내놓으라”는 최후통첩과 같다.

양도세 중과 부활의 구체적 수치 변화

현재 유예 기간에는 기본세율이 적용되지만, 2026년 5월 10일부터는 2주택자에게 기본세율 +20%p, 3주택자 이상에게는 +30%p의 가산세율이 붙는다. 예를 들어 15억 원의 양도 차익이 발생한 3주택자의 경우, 기존 약 5.6억 원이던 세금이 10억 원 이상으로 폭증하게 된다. 이는 수익의 70% 가까이를 세금으로 환수하겠다는 강력한 의지다.

매물 잠김인가, 투매의 시작인가?

양도세가 무서워 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있다는 우려도 있다. 하지만 정부는 이번엔 다르다는 입장이다. 대통령이 직접 “버티는 게 이득이 되지 않게 하겠다”고 언급하며, 양도세뿐만 아니라 보유세를 동시에 건드려 퇴로를 차단하고 있기 때문이다.

2. ‘버티기’를 불가능하게 만드는 보유세(종부세) 강화 전략

양도세 중과가 ‘나가는 문’을 좁히는 것이라면, 보유세 강화는 ‘머무는 방’의 온도를 높여 밖으로 나오게 만드는 전략이다.

종합부동산세(종부세)의 과세 구간 및 세율 조정 가능성

현재 1주택자 공시가격 12억 원(기존 11억에서 상향된 기준 적용 시), 다주택자 9억 원 초과 시 부과되는 종부세가 더 무거워질 전망이다. 정부는 과세 표준을 결정하는 ‘공정시장가액비율’을 높이거나 세율 자체를 인상하여, 고가 주택 보유자가 매년 내야 하는 세금 부담을 시세 상승분 이상으로 끌어올릴 것으로 보인다.

1주택자도 피할 수 없는 보유세 압박

다주택자뿐만 아니라 서울의 고가 1주택자 역시 사정권에 들어와 있다. 재산세는 시세 대비 미미한 수준이지만, 종부세 부담이 커지면 실거주자라 하더라도 서울 핵심지의 주택을 유지하는 비용이 급격히 상승하게 된다. 이는 소득이 적은 고령층 은퇴자들에게 큰 심리적·경제적 압박으로 작용할 수 있다.

3. 토지거래허가구역 해제와 보유세 인상의 교차점

시장에서는 정부가 서울 변두리 지역의 토지거래허가제(토허제)는 일부 해제해주되, 핵심 지역에 대해서는 보유세를 건드리는 ‘선별적 규제’를 택할 것으로 보고 있다.

규제의 양극화와 풍선 효과의 차단

정부는 서울 전역을 묶었던 10.15 대책의 피로감을 해소하기 위해 비핵심지의 규제는 풀면서도, 강남 3구와 용산 등 가격 상승의 진원지에 대해서는 보유세라는 강력한 족쇄를 채울 가능성이 높다. 이는 자금이 부동산으로만 쏠리는 ‘머니 무브’를 막고 증시 등 생산적인 분야로 유도하려는 정부의 큰 그림과 맞닿아 있다.

전세의 월세화와 주거 비용의 상승

보유세가 강화되면 집주인들은 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 매우 크다. 전세 대출 규제와 맞물려 전세는 빠르게 월세로 전환될 것이며, 이는 결국 전체적인 주거 비용 상승으로 이어져 무주택 서민들의 고통이 커지는 부작용을 낳을 수 있다.

4. 향후 부동산 시장의 관전 포인트와 대응 전략

정부의 이번 발표는 단순한 엄포를 넘어선 실질적인 세제 개편으로 이어질 확률이 높다. 투자자들은 2026년 상반기까지의 정책 변화를 예의주시해야 한다.

5월 이전 절세 매물의 출현 가능성

양도세 중과를 피하려는 다주택자들의 급매물이 내년 초부터 조금씩 시장에 나올 수 있다. 하지만 이를 받아줄 매수자 역시 대출 규제와 고금리, 보유세 부담 때문에 선뜻 나서기 어려운 상황이다. 거래 절벽 속에서 가격만 하락하는 국면이 올지, 아니면 다시 한번 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화될지가 관건이다.

정책의 디테일과 ‘악마의 변수’

가업상속공제 사례에서 보듯, 규제가 강해질수록 이를 피하기 위한 변칙적인 절세 기법들이 등장할 것이다. 정부가 얼마나 촘촘하게 법안의 구멍(디테일)을 메울 수 있을지가 이번 부동산 대책의 성공 여부를 결정지을 것이다.

한 장 요약

[입문자를 위한 한 장 요약]

1. 현상: 서울 집값이 계속 오르자 정부가 대출·지역 규제에 이어 강력한 ‘세금 규제’를 추가함.
2. 양도세 부활: 2026년 5월부터 다주택자가 집을 팔 때 내는 양도세가 폭증함(3주택자의 경우 세금이 약 2배로 뜀).
3. 보유세 강화: 집을 안 팔고 버티는 사람들을 위해 종부세와 재산세도 더 무겁게 올릴 계획임.
4. 핵심 메시지: 내년 5월 이전에 집을 팔라는 경고이며, 팔지 않고 버티면 세금으로 이익을 다 가져가겠다는 전략임.
5. 주의점: 세금 부담이 세입자에게 전가되어 월세가 오르는 등 서민 주거비 부담이 커질 우려가 있음.

오늘의 사유

퇴로 없는 전쟁터가 된 부동산 시장
정부와 시장의 싸움이 이제 감정 섞인 ‘치킨 게임’으로 치닫고 있다. “버티는 게 이득이 되도록 방치하지 않겠다”는 대통령의 발언은, 부동산을 더 이상 투자의 대상이 아닌 ‘징벌의 대상’으로 보겠다는 선언과도 같다. 양도세를 높여 나가는 문을 잠그고, 보유세를 높여 머무는 방에 불을 지피는 형국이다. 하지만 역사는 말해준다. 규제가 강할수록 자본은 더 영악하게 구멍을 찾고, 그 과정에서 발생하는 비용은 결국 전월세 가격이라는 이름으로 가장 약한 고리인 세입자들에게 전가되곤 했다. 빵집으로 변신한 대형 카페처럼, 또 다른 ‘디테일한 악마’가 어디서 나타날지 모르는 긴장된 시점이다.